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    浅析物业管理的三种方式

      发表时间:2017年05月15日  点击数:815 次

      对于房地产开发商来说,前期物业管理谁来做

      《物业管理条例》规定,住宅类的前期物业管理,房地产开发商必须通过招投标的方式确定物业管理公司。但目前国内各城市的房地产开发商主要通过以下三种方式确定前期物业管理公司。一是由房地产公司组建物业管理公司进行项目的前期物业管理(俗称:父子兵物业管理);二是与其他物业管理企业或个人合作,成立合资的物业管理公司对项目实施前期物业管理;三是通过物业管理招投标(公开招标、协议招标等)的方式,将物业管理项目委托给另外一家物业公司管理。那么,对于房地产开发商而言,以上三种管理方式到底孰优孰劣?本文从以下几方面进行浅析:

      一、物业管理已经成为房地产的销售亮点

      房地产开发商通过对房地产的开发销售而获取利润,而物业销售的与物业本身的地段、设计、监理、质量、环境、价格、等因素有关,但最终体现在房地产开发商和物业管理企业身上。开发商的品牌口碑是人们购买物业的信誉保证,物业管理则是人们未来生活质量的保证。购房是短暂性的行为,而住房(物业管理)是一辈子的事(故有:买房一个月,物业一辈子之说),所以物业管理对物业销售所起的作用越来越大,良好的物业管理品牌已经成为房地产开发商品牌延续和有效的传播。

      二、专业的房地产开发商,应该组建自己的物业管理公司

      物业建成后,购房者对项目的设计、施工、监理的印象日趋淡化或购房者一开始就根本没考虑到这些因素,但物业管理却与房屋的存在而延续,因此,房地产开发商应该成立自有的物业管理公司对自建项目进行良好的物业管理,促进业主与房地产开发商的沟通交流,提高项目的品牌知名度,增强房地产开发商的品牌口碑,增加房地产开发商的品牌积累。如果房地产开发商将该物业管理项目委托给其他物业管理公司管理,则该项目的房地产开发商会逐步从人们的视野中淡化或消失,该物业项目对房地产开发商的品牌影响将不复存在。也就是说开发商做了一个品牌项目却没为房地产开发商起到品牌积累。

      此外,专业房地产开发商要做企业品牌,不能只做项目品牌。开发商要完成项目品牌的积累后,逐步从项目品牌逐步到企业品牌的转移,形成企业的品牌形象。在物业管理宣传方面,也应该从项目品牌逐步形成物业管理公司的企业品牌,最终实现地产—物业的品牌双赢,企业品牌的形成会对一个项目的开发销售起到积极的作用。

      三、专业的房地产开发商,不想成立物业管理公司,应该寻找一个物业管理的战略伙伴

      房地产开发商和没有开发商背景的物业管理企业形成战略合作伙伴,使得房地产开发商和物业管理企业即协调发展,又相对独立,实现房地产开发商和物业管理公司之间的互动和双赢。房地产开发商如果和很大的品牌物业管理公司形成战略合作伙伴关系,往往不一定能达到很好的效果。目前,国内的品牌物业管理公司基本律属于国内的地产集团,集团内的物业管理公司本身的发展受其地产集团的制约,出于地产集团自身的战略发展考虑,一般情况下,房地产公司不能容忍其集团属下的物业管理公司与其他的大房地产商形成战略伙伴关系(如:深圳金地物业撤外盘案例)。

      从目前国内的物业管理市场运作来看,与地产集团背景的物业管理企业形成合资物业管理公司的方的成功的案例不多。因此,一般非特殊情况下,不宜采取此种合作方式。

      四、房地产开发商组建物业管理企业时,要聘请物业顾问

      房地产开发商在成立物业管理业时,往往是想要迅速提高物业管理水平,快速树立公司品牌形象,但物业管理专业不够、人才不足是当前行业的共性,则需要聘请物业顾问或猎取优秀物业管理人才进行管理。对于聘请顾问公司还是猎取优秀人才,需要有一个综合考虑。目前,物业管理市场人才紧缺已是个普遍的现象,一些知名的物业管理企业如由于业务不断扩张,人才紧缺,致使派出去的顾问人员水平和素质参差不齐。如果被顾问单位接收的一个水平较低或水平一般的顾问人员,则顾问效果并不好不能起到很好的作用。

      物业管理经过20多年的发展,已经形成了一批优秀的职业经理人。目前,这批优秀的职业经理人主要还是在深圳等一线发达城市的物业管理企业,内地城市较为缺乏,房地产开发商能猎取到特别优秀的职业经理人,由其负责成立物业管理公司,是一种最佳的选择。吸引优秀物业管理职业经理人的主要方式有股份、期权、高薪等,让职业经理人参股更能发挥职业经理人的潜力,更有利于物业管理公司的长远发展。

      五、小型的房地产开发商,应将项目委托给其他的物业管理公司管理

      “国六条”和“土地增值税”政策的相继出台,地产市场存在单个或少数项目的房地产开发商。对于这类房地产开发商,卖掉房子是最主要的,公司或项目的品牌积累则是次要的或不必要的。因此,这类房地产开发商成立自己的物业管理公司就没有必要。如果成立自己的物业管理公司,由于业务不熟悉,品牌效应差,对楼盘的销售反应会造成不良影响。由于目前物业管理行业的相关法规不健全及立法滞后,大多数小型物业管理公司也不一定能赢利,有时反而背上沉重的包袱。所以这类房地产开发商应将物业管理项目委托给其他的物业管理公司进行管理。

      六、聘请专业物业管理公司前期介入

      物业管理要了解业主需要的方方面面,因此。提出的物业管理的建议往往是很有价值的。因此,前期介入主要从使用者的角度为房地产开发商规划设计、设备选型等从细节上提供一些意见或建议,以便于日后的物业管理,方便业主的生活

      人的岗位职责及作业流程; (3)制定停车场、自行车棚的完好率、维修及时率和合格率标准。9、客户档案管理 (1)客户档案包括与客户有关的各类入住资料、申请表格、维修记录、合同、协议、收费记录;(2)建立客户档案的管理规定,明确责任人的岗位职责及作业流程。(二)便民服务物业管理公司应在管理区内设立便民服务,具体项目可根据物业管理区的特点及自身的实际情况而定。1.便民服务(1)可分为无偿服务和有偿服务两类,内容及价格应透明化; (2)无偿服务的成本费用从管理服务费中支出;有尝服务的价格应按政府有关法规确定;2.建立便民服务的管理程序及作业指导书,明确责任,规范服务人员的用语及行为。(三)与业主日常沟通1.与业主的日常沟通包括以下形式和内容:(1)通过电话、信函、张贴公布及面对面等形式处理各项与客户有关的事务; (2)通过登门或约见的形式,定期或不定期拜访客户; (3)通过组织专题或系列活动,开展社区文化活动; (4)应邀参加或列席业主大会或业主代表大会。2.物业管理公司的高层管理人员应高度重视与业主的日常沟通,保持与每一业主的良好关系。 3.如遇业主发生违背管理规定或发生其他不愉快事件时,物业管理公司必须坚持不采取任何制裁性的 措施,而应通过正面协调直至寻求法律援助。(四)处理客户投诉 1.物业管理公司应遵循公司的经营原则,规范客户投诉的处理流程;(1)接到投诉时,首先要假定我们的工作存在问题; (2)出现投诉,一定要及时向上反映信息; (3)面对重大的投诉问题,第一负责人要亲自处理;(5)在满足客户的要求时,应遵循公司的经营原则办事。2.物业管理公司应及时分析、总结客户投诉的案例,并列入岗位培训的教材中。(五)营造社区文化1. 社区文化包括社区文化氛围和社区文化活动两方面。社区文化活动促进社区文化氛围的形成;社区文化氛围又促使社区文化活动层次的提高和住户业余生活的丰富。2. 物业管理公司应把营造社区文化的工作列入日常工作日程并加以重视。3. 社区文化氛围主要体现在以下方面:(1)物业管理区的整体精神风貌;(2)家庭的生活方式;(3)住户的邻居关系;4. 建立物业管理区精神文明建设公约,通过设立专栏或印发信函等形式广泛宣传,物业管理公司的各位员工应严格遵守,起模范表率作用。5. 社区文化活动有各种类型,包括:各类竞技、表演、旅游、购物、培训班、夏令营、节日庆祝活动以及当地政府组织的各类精神文明活动。6. 开展社区文化活动,物业管理公司应:(1)分析住户的构成,充分了解住户的需求;(2)针对不同的层面,制定各类社区文化活动方案及经费标准报业主委员会通过;(3)提高并逐步改善活动场地。服务内容及标准四、服务内容及标准(一)前期物业管理服务内容前期介入和物业接管验收是维护广大业主及物业使用人合法权益,保障其利益的重要环节,也是搞好今后物管工作的前提条件。 1、项目设计方案的建议; 2、施工工程的跟进及发现问题的建议并督促整改;3、参与单项工程的甲乙方交接验收;4、参与整体工程的甲乙方交接验收; 5、行物业的接管验收及问题的整改、督促; 6、接受业主入住前的相关咨询; 7、供业主入住前的上门服务。(二)、业主入住管理1、办理业主入住及接房的相关手续; 2、对业主及物业使用人的二次装修进行管理。(三)、后续物业管理服务内容1、公共性服务公共性服务提供常规性服务,是为了维护物业的整洁、环境的美化、业户的生活方便而提供不可少的、经常性的服务项目:(1)、清洁卫生管理;(2)、绿化日常维护管理;(3)、治安管理;(4)、共用蓄水池的维护管理;(5)、水电管理;(6)、排污设施管理;(7)、道路维修管理;(8)、房屋共用部位的日常养护维修;(9)、物业档案资料管理;(10)、车辆停放及交通秩序管理;(11)、安排社区文化活动,协助政府宣传教育;(12)、代收代交水电气费;(13)、根据需要增设的其他服务项目。房地产开发商无论是聘请市场化的专业公司对物业实施管理,还是选定或成立自己的物业管理公司,都应聘请这些物业管理公司进行前期介入,完善项目的开发细节,更好满足业主生活的需要,在日趋激烈的房地产市场竞争中占领更大的市场份额。

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